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Qu'est-ce que la Loi PINEL en 2018  ?

SYNTHESE

Guide Loi PINEL

Comment réduire sa pression 
fiscale grâce à l'immobilier locatif ?

Diminuer sa pression fiscale avec le dispositif Pinel

La loi Pinel permet aux contribuables qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif de devenir propriétaires de logements neufs dans des zones éligibles au dispositif. Ils peuvent alors bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de leur acquisition.

Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire là où l'offre immobilière locative est insuffisante. Il s’applique pour les logements acquis à compter du 1er septembre 2014 et a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017.

Pourquoi investir en loi Pinel ?

 

La Défiscalisation Pinel

 

A l'instar de la loi Duflot, la loi Pinel permet de réduire ses impôts sur le revenu en contrepartie de la mise en location de son bien. Le législateur donne la possibilité aux investisseurs de louer leur bien 6 ans et de prolonger cette durée pour 2 périodes de 3 ans afin d'atteindre ainsi une période locative de 12 ans.

 

Les réductions d'impôts accordées par la Loi Pinel

 

A chaque durée de location correspond un taux de réduction d'impôt, appliqué sur le prix du bien acheté :

  • 12% pour une durée de location de 6 ans

  • 18% pour une durée de location de 9 ans

  • 21% pour une durée de location de 12 ans

Avantages fiscaux applicables dans la limite de 2 achats par an, pour un montant total de 300 000€ et 5 500€/m²

 

Possibilité de louer à sa famille : un avantage important, par rapport à la Loi Duflot

 

La possibilité de louer à sa famille constitue une autre nouveauté de la loi Pinel. Le propriétaire peut en effet, si son logement répond aux critères d’éligibilité de la loi et sous certaines conditions, louer son bien à ses ascendants ou descendants hors foyer fiscal (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015).

 

Constitution d'un patrimoine immobilier

 

La réduction d'impôt accordée par le gouvernement, ajoutée aux loyers perçus durant la période de location, permettra à l'investisseur de financer en partie le bien acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel.

Sur le long terme, cet investissement engendrera la constitution d'un patrimoine immobilier dont l'acquéreur pourra disposer comme bon lui semble à la fin de la période locative. À ce moment, il pourra alors, au choix :

  • Faire le choix de l'habiter en tant que résidence principale ou secondaire 

  • Bénéficier d'une éventuelle plus-value à la revente

  • Continuer à le louer pour percevoir des revenus complémentaires

Les conditions d'application de la loi Pinel

 

Des conditions imposées par le gouvernement sont à respecter afin de pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel, les principales sont les suivantes :

  1. ZONAGE : l'investissement immobilier doit être effectué dans une zone du territoire français éligible au dispositif (zone locative tendue).

  2. PLAFOND de LOYER : les loyers mesuels du bien mis en location ne doivent pas dépasser un certain montant, suivant la zone et la surface du logement.

  3. PLAFOND de RESSOURCES : les locataires du logement Pinel doivent avoir des ressources (revenu fiscal de référence) inférieures aux plafonds imposés.

Le Zonage Pinel

 

Afin de définir géographiquement l'application de la Loi Pinel, l'état a procédé à un découpage du territoire en 5 zones, en fonction de leur tension locative respective. Le zonage Pinel évolue chaque année depuis 2014, selon les objectifs du gouvernement.

L’Etat souhaite à travers la loi Pinel, booster le marché du logement neuf dans les grandes villes de France où la demande en logement est supérieure à l’offre. Ainsi, le dispositif Pinel permet d’ouvrir le marché du neuf au plus grand nombre, mais à condition que les propriétaires et les locataires respectent un certain nombre de critères. Les investisseurs souhaitant bénéficier de la Loi Pinel devront donc investir dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande de logements est supérieure à l'offre et où les prix de l'immobilier sont élevés.

 Voir le détail des zones de la loi Pinel

Zone Pinel A

Île de France + Côte d'Azur + partie française de l’agglomération de Genève.

 

Zone Pinel A bis

Ville de Paris + 29 communes environnantes.

 

Zone Pinel B1

Métropoles de plus de 250.000 habitants + Grande couronne parisienne + quelques villes dont les loyers et les prix des logements sont élevés + départements d’Outre-Mer.

 

Zone Pinel B2

Villes de plus de 50.000 habitants et les franges de la zone B1.

 

Zone Pinel C

Reste du territoire, non éligible au dispositif Pinel.

Plafonds de Loyer de la loi Pinel 2017-2018

 

Afin de pouvoir avoir accès aux réductions d'impôts du dispositif Pinel, le montant de loyer du logement mis en location devra être inférieur ou égal au plafond fixé par l'État.
Ce plafond dépend de la zone où se situe le bien ainsi que de sa surface utile.

Calcul des loyers Pinel

 

Les plafonds de loyers de la loi Pinel, varient en fonction de la surface logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S, dans laquelle S est la surface utile du logement. Le coefficient ainsi obtenu, arrondi à la 2ème décimale la plus proche, ne peut pas dépasser 1,20.

Exemple de calcul d'un plafond de loyer Pinel en 3 étapes :

  1. Pour un logement acquis neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A, le plafond au m² est de 12,50 € (voir tableau des barèmes ci-après).

  2. Après application du coefficient multiplicateur Pinel, le plafond pour ce logement est alors de : 12,50 € x (0,7 + 19/50) = 13,50 € / m²

  3. Le loyer maximum autorisé pour ce logement de 50 m² est donc de : 13,50€ x 50 = 675 €

Barèmes des loyers Pinel

 

Le barème de base des plafonds de loyer de la Loi Pinel a été mis à jour pour 2017 & 2018 :
 

Surface / Zones                         A                    bis A               B1                  B2

Barême de base                       16,83 €           12,50 €            10,07 €           8,75 €

Plafonds de Ressources des locataires loi Pinel

 

L'investisseur pourra bénéficier de la réduction d'impôts Pinel à la condition que le bien acquis soit proposé à la location à des personnes dont les revenus ne sont pas supérieurs à certains plafonds.



Avec la Loi Pinel, le gouvernement a modifié à la hausse ces plafonds de revenus par rapport à ceux définis par la Loi Duflot afin d'élargir le champ d'application de cette loi d'investissement locatif.

Les plafonds de ressources Pinel pour 2017-2018 :

Loi Pinel 2018 : prolongement du dispositif jusqu'en 2021

 

Face au succès de la loi Pinel et la volonté du gouvernement de continuer à dynamiser le secteur de la construction immobilière, Emmanuel Macron et son ministre de la Cohésion des Territoires Jacques Mézard ont annoncé, le 20 septembre 2017, la prolongation du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel pour 4 ans (soit jusqu'au 31 décembre 2021).
 

Loi Pinel 2018 : le mécanisme de mise en location d'un logement neuf en contrepartie d'avantages fiscaux pour les investisseurs reste donc le même, tout comme les conditions à respecter pour pouvoir en bénéficier.


L'ajustement principal annoncé pour la loi Pinel 2018 est le recentrage du zonage. En effet, les zones B2 et C sortent du dispositif et seules les zones A, Abis et B1 seront éligibles à compter du 1er janvier 2018.
Les zones tendues des grandes agglomérations se retrouveront plus que jamais au centre du dispositif en 2018.